Por qué los bienes raíces tokenizados aún no han despegado

Durante años, la tokenización se ha posicionado como el avance que modernizaría la inversión inmobiliaria.

En teoría, prometía una propuesta sencilla. Propiedad fraccionada de propiedades de grado institucional, accesible en minutos en lugar de meses, con una liquidez que los bienes raíces tradicionales nunca han podido ofrecer. En la práctica, esa visión sigue en gran medida sin realizarse.

A pesar de años de desarrollo, los bienes raíces tokenizados todavía representan mucho menos del 0,1% del mercado inmobiliario mundial de aproximadamente 300 billones de dólares. Incluso el sector más amplio de activos tokenizados del mundo real, con aproximadamente 31 mil millones de dólares en cadena, representa solo una fracción de un porcentaje de ese total.

La brecha entre la promesa y la realidad es difícil de ignorar.

Hoy en día, ganar exposición a bienes raíces comerciales de primera todavía implica intermediarios, mínimos elevados y largos períodos de tenencia. La idea de comprar y vender sin problemas participaciones en propiedades tokenizadas aún no se ha materializado a una escala significativa.

El problema nunca fue la falta de fichas. Fue la ausencia de la infraestructura legal, operativa y de cumplimiento necesaria para que esos tokens funcionen como instrumentos financieros creíbles.

Construir desde el punto de vista equivocado

Uno de los errores que definió los primeros esfuerzos de tokenización fue comenzar con la tecnología en lugar del inversor.

Sonia Shaw, fundadora y directora ejecutiva de OneAsset, lo explica como si la industria abordara el problema al revés. "Preguntaron qué podemos poner en cadena antes de preguntar qué necesita realmente un inversor inmobiliario para confiar en el activo".

El resultado fue una ola de ofertas que se parecían a la exposición inmobiliaria pero carecían de la estructura subyacente necesaria para respaldarla. La propiedad era a menudo poco clara, la distribución del ingreso inconsistente y la liquidez en gran medida teórica.

Por eso, a pesar de años de experimentación, la adopción institucional sigue siendo limitada. La tokenización a menudo se ha tratado como una característica más que como una base.

La brecha de infraestructura

En esencia, a los bienes raíces tokenizados les falta un conjunto de componentes básicos pero esenciales.

Derechos de propiedad legalmente exigibles. Mecanismos de transferencia conformes. Servicio profesional y distribución de rendimiento. Interoperabilidad con los sistemas financieros existentes.

Éstas no son ideas nuevas. Son requisitos estándar en la inversión inmobiliaria tradicional. Replicarlos en un entorno tokenizado es donde radica la dificultad.

“Construir marcos legales de propiedad, mecanismos de transferencia compatibles y niveles de servicios regulados requiere tiempo, experiencia y un compromiso regulatorio real”, explica Shaw.

Ese trabajo es lento y requiere muchos recursos. También es en gran medida invisible, lo que ayuda a explicar por qué muchos de los primeros proyectos le quitaron prioridad. Como señala Shaw, gran parte del sector ha sido “optimizado para la velocidad de recaudación de fondos en lugar de la profundidad de la infraestructura”.

Sin estos elementos, los bienes raíces tokenizados pueden demostrar capacidad técnica, pero no funcionan como un producto financiero creíble. “Sin ellos, todo lo demás es teatro”, añade.

¿Qué ha frenado a las instituciones?

Desde la perspectiva de los inversores tradicionales, la vacilación tiene menos que ver con el concepto y más con el entorno.

“El concepto es sólido”, dice Kevin Crowther, un administrador de patrimonio privado con sede en los Emiratos Árabes Unidos. "Sin embargo, son la infraestructura y la regulación circundantes las que están añadiendo fricción a la adopción".

Para las instituciones, el desafío es la claridad. En muchos casos, las cuestiones relativas a los derechos de propiedad, la exigibilidad y el tratamiento interjurisdiccional siguen sin resolverse. Sin respuestas claras, la asignación resulta difícil de justificar.

También hay una consideración práctica. La mayoría de los inversores institucionales y de alto patrimonio ya tienen acceso a bienes inmuebles a través de estructuras establecidas.

“Ya despliegan capital a través de vehículos con una gobernanza clara”, señala Crowther. "La tokenización puede ofrecer eficiencia en ciertas áreas, pero en este momento agrega más complejidad y falta de claridad".

Cómo sería un modelo funcional

Si existiera la infraestructura que falta, la experiencia sería significativamente diferente.

Como lo describe Shaw, los inversores podrían completar un proceso de incorporación que cumpla con las normas, acceder a activos de grado institucional y asignar capital a una fracción de los mínimos tradicionales. Los rendimientos se distribuirían de forma transparente y se vincularían directamente a los ingresos por alquiler de la propiedad subyacente.

Fundamentalmente, también habría un camino creíble hacia la liquidez. Los inversores podrían salir de sus posiciones a través de mercados secundarios regulados sin la fricción que define las transacciones inmobiliarias tradicionales.

Ese resultado sigue siendo en gran medida una aspiración hoy en día. Si bien partes del mercado más amplio de activos tokenizados están comenzando a lograr una liquidación más rápida y una mayor liquidez, los ejemplos específicos de bienes raíces siguen siendo limitados.

Los primeros signos de progreso

Sin embargo, hay indicios de que las condiciones subyacentes están empezando a cambiar.

En regiones como los Emiratos Árabes Unidos, los reguladores están comenzando a introducir marcos más claros para los activos digitales. Empresas como To