Президент ввел радикальную реформу, чтобы ограничить доминирование институциональных инвесторов на рынке жилой недвижимости
20 января 2026 года президент Трамп подписал указ, направленный против крупных институциональных инвесторов, скупающих дома на одну семью по всей стране. Приказ предписывает федеральным агентствам прекратить поддержку этих оптовых закупок посредством программ, включающих федеральное страхование, гарантии или секьюритизацию.
Что на самом деле делает приказ
Исполнительный указ не запрещает фирмам с Уолл-стрит напрямую покупать дома. Он перекрывает конкретный канал: федеральную поддержку этих транзакций. Если крупный инвестор хотел купить сотни домов и упаковать эти активы в ценные бумаги, гарантированные федеральным правительством, или использовать для этого финансирование, застрахованное на федеральном уровне, эта дверь теперь закрыта. Но если та же самая фирма появится с портфелем, полным денег, приказ их не остановит.
Основные директивы требуют от федеральных агентств не допускать предоставления государственной поддержки крупным институциональным инвесторам, приобретающим дома на одну семью. Агентствам также поручено продвигать политику, благоприятствующую индивидуальным покупателям.
Обзор Казначейства ожидается к середине февраля 2026 года, после чего последуют законодательные рекомендации. Трамп также призвал Конгресс принять более широкое жилищное законодательство, дав понять, что указ задуман как первый шаг, а не комплексное решение.
«На прошлой неделе я подписал указ, запрещающий Уолл-стрит и крупным институциональным инвесторам скупать все дома для одной семьи в Америке».
Именно так Трамп сформулировал это публично. Фактический текст приказа уже, чем следует из рамок.
Бойницы достаточно велики, чтобы через них мог проехать движущийся грузовик.
Сразу бросаются в глаза два исключения. Поселки, сдаваемые в аренду, полностью сохранены. Приказ также ничего не касается существующих портфелей. Фирмы, которые уже накопили тысячи частных домов, сохраняют их. Никаких принудительных продаж, никаких обязательных продаж и сроков закрытия позиций не существует.
Поскольку указ конкретно нацелен на сделки, поддерживаемые федеральным правительством, инвесторы, которые не полагаются на поддерживаемое государством финансирование или секьюритизацию, могут продолжать покупать дома с помощью частного капитала.
Приказ действительно требует рассмотрения потенциальных антимонопольных проблем, связанных с покупкой жилья институциональными организациями.
Почему это важно не только в сфере недвижимости
Крупные фирмы начали агрессивно скупать дома на одну семью после финансового кризиса 2008 года, скупая конфискованную недвижимость с огромными скидками. После финансового кризиса крупные институциональные инвесторы накопили около 500 000 сдаваемых в аренду домов на одну семью, что существенно повлияло на рынок жилья. В целых кварталах таких городов, как Атланта, Финикс и Шарлотта, значительная часть жилого фонда была поглощена корпоративными арендодателями.
Инвесторы в инвестиционные фонды недвижимости и секторы, связанные с жильем, должны внимательно следить за обзором казначейства в середине февраля. Если проверка Казначейства приведет к законодательным рекомендациям, которые фактически ограничивают покупки за наличные или обязательны ограничения портфеля, это будет представлять собой настоящий структурный сдвиг в том, как институциональный капитал перетекает в реальные активы. До тех пор крупнейшие игроки, скорее всего, скорректируют свои стратегии финансирования, в большей степени опираясь на частный капитал и избегая каналов, поддерживаемых федеральным правительством.