ٹوکنائزڈ رئیل اسٹیٹ ابھی تک کیوں نہیں اتاری گئی ہے۔

برسوں سے، ٹوکنائزیشن کو ایک ایسی پیش رفت کے طور پر رکھا گیا ہے جو رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری کو جدید بنائے گی۔

نظریہ میں، اس نے ایک سادہ تجویز کا وعدہ کیا۔ ادارہ جاتی درجہ کی جائیداد کی جزوی ملکیت، مہینوں کے بجائے منٹوں میں قابل رسائی، لیکویڈیٹی کے ساتھ جو روایتی ریل اسٹیٹ کبھی بھی پیش کرنے کے قابل نہیں رہی۔ عملی طور پر، یہ وژن بڑی حد تک غیر حقیقی ہے۔

برسوں کی ترقی کے باوجود، ٹوکنائزڈ رئیل اسٹیٹ اب بھی تقریباً 300 ٹریلین ڈالر کی عالمی پراپرٹی مارکیٹ کے 0.1% سے بھی کم کی نمائندگی کرتی ہے۔ یہاں تک کہ وسیع تر ٹوکنائزڈ حقیقی دنیا کے اثاثہ جات کا شعبہ، تقریباً $31 بلین آن چین، اس کل کے صرف ایک فیصد کا حصہ ہے۔

وعدے اور حقیقت کے درمیان فرق کو نظر انداز کرنا مشکل ہے۔

آج، پرائم کمرشل رئیل اسٹیٹ کی نمائش حاصل کرنے میں اب بھی ثالثی، اعلیٰ کم سے کم، اور طویل انعقاد کی مدت شامل ہے۔ بغیر کسی رکاوٹ کے ٹوکنائزڈ جائیداد کی خرید و فروخت کا خیال بامعنی پیمانے پر ابھی تک پورا نہیں ہوا ہے۔

مسئلہ کبھی بھی ٹوکن کی کمی کا نہیں تھا۔ یہ قانونی، آپریشنل، اور تعمیل کے بنیادی ڈھانچے کی عدم موجودگی تھی جو ان ٹوکنز کو قابل اعتبار مالیاتی آلات کے طور پر کام کرنے کے لیے درکار تھی۔

غلط نقطہ نظر سے تعمیر کرنا

ٹوکنائزیشن کی ابتدائی کوششوں میں ایک واضح غلطی سرمایہ کار کے بجائے ٹیکنالوجی سے شروع کرنا تھی۔

OneAsset کی بانی اور CEO، سونیا شا اس کی وضاحت کرتی ہیں کیونکہ انڈسٹری اس مسئلے کو پیچھے کی طرف لے جا رہی ہے۔ "انہوں نے پوچھا کہ ہم یہ پوچھنے سے پہلے کہ ایک رئیل اسٹیٹ سرمایہ کار کو اثاثے پر بھروسہ کرنے کی کیا ضرورت ہے اس سے پہلے ہم کیا کر سکتے ہیں۔"

نتیجہ پیشکشوں کی ایک لہر تھی جو رئیل اسٹیٹ کی نمائش سے ملتی جلتی تھی لیکن اس کی حمایت کے لیے درکار بنیادی ڈھانچے کی کمی تھی۔ ملکیت اکثر غیر واضح، آمدنی کی تقسیم متضاد، اور لیکویڈیٹی بڑی حد تک نظریاتی تھی۔

یہی وجہ ہے کہ برسوں کے تجربات کے باوجود ادارہ جاتی اپنانے کا عمل محدود ہے۔ ٹوکنائزیشن کو اکثر بنیاد کے بجائے ایک خصوصیت کے طور پر سمجھا جاتا ہے۔

انفراسٹرکچر گیپ

اس کے مرکز میں، ٹوکنائزڈ رئیل اسٹیٹ میں بنیادی لیکن ضروری اجزاء کا ایک سیٹ غائب ہے۔

قانونی طور پر قابل نفاذ ملکیت کے حقوق۔ مطابق منتقلی کا طریقہ کار۔ پیشہ ورانہ سروسنگ اور پیداوار کی تقسیم۔ موجودہ مالیاتی نظام کے ساتھ باہمی تعاون۔

یہ نئے خیالات نہیں ہیں۔ وہ روایتی رئیل اسٹیٹ سرمایہ کاری میں معیاری تقاضے ہیں۔ ٹوکنائزڈ ماحول میں ان کی نقل کرنا وہ جگہ ہے جہاں مشکل ہے۔

"قانونی ملکیت کے فریم ورک، کمپلینٹ ٹرانسفر میکانزم اور ریگولیٹڈ سروسنگ لیئرز کو بنانے میں وقت، مہارت اور حقیقی ریگولیٹری مصروفیت لگتی ہے،" شا بتاتے ہیں۔

یہ کام سست اور وسائل سے بھرپور ہے۔ یہ بڑی حد تک پوشیدہ بھی ہے، جس سے یہ وضاحت کرنے میں مدد ملتی ہے کہ بہت سے ابتدائی منصوبوں نے اسے کیوں محروم رکھا۔ جیسا کہ شا نے نوٹ کیا، زیادہ تر سیکٹر کو "انفراسٹرکچر کی گہرائی کے بجائے فنڈ ریزنگ کی رفتار کے لیے بہتر بنایا گیا ہے۔"

ان عناصر کے بغیر، ٹوکنائزڈ رئیل اسٹیٹ تکنیکی صلاحیت کا مظاہرہ کر سکتی ہے، لیکن یہ ایک قابل اعتبار مالیاتی مصنوعات کے طور پر کام نہیں کرتی ہے۔ "ان کے بغیر، باقی سب تھیٹر ہے،" وہ مزید کہتی ہیں۔

اداروں کو کس چیز نے پس پشت ڈال دیا ہے۔

روایتی سرمایہ کاروں کے نقطہ نظر سے، ہچکچاہٹ تصور کے بارے میں کم اور ارد گرد کے ماحول کے بارے میں زیادہ ہے۔

UAE میں مقیم پرائیویٹ ویلتھ مینیجر کیون کروتھر کا کہنا ہے کہ "تصور درست ہے۔" "تاہم، یہ ارد گرد کا بنیادی ڈھانچہ اور ضابطہ ہے جو اپنانے میں رگڑ ڈال رہا ہے۔"

اداروں کے لیے چیلنج واضح ہے۔ ملکیت کے حقوق، نفاذ کی اہلیت، اور دائرہ اختیار سے متعلق سوالات بہت سے معاملات میں حل طلب ہیں۔ واضح جوابات کے بغیر، مختص کا جواز پیش کرنا مشکل ہو جاتا ہے۔

ایک عملی غور بھی ہے۔ زیادہ تر ادارہ جاتی اور اعلیٰ مالیت کے سرمایہ کاروں کو پہلے سے ہی قائم شدہ ڈھانچے کے ذریعے رئیل اسٹیٹ تک رسائی حاصل ہے۔

"وہ پہلے ہی واضح حکمرانی کے ساتھ گاڑیوں کے ذریعے سرمایہ لگاتے ہیں،" کروتھر نوٹ کرتا ہے۔ "ٹوکنائزیشن کچھ علاقوں میں کارکردگی پیش کر سکتی ہے، لیکن ابھی اس میں مزید پیچیدگی اور وضاحت کی کمی ہے۔"

ایک فنکشنل ماڈل کیسا نظر آئے گا۔

اگر لاپتہ انفراسٹرکچر موجود ہوتا تو تجربہ معنی خیز طور پر مختلف نظر آتا۔

جیسا کہ شا نے اس کی وضاحت کی ہے، سرمایہ کار ایک کمپلینٹ آن بورڈنگ کے عمل کو مکمل کرنے، ادارہ جاتی درجہ کے اثاثوں تک رسائی حاصل کرنے اور روایتی کم سے کم کے ایک حصے پر سرمایہ مختص کرنے کے قابل ہوں گے۔ ریٹرن شفاف طریقے سے تقسیم کیے جائیں گے اور براہ راست بنیادی جائیداد سے کرایہ کی آمدنی سے منسلک ہوں گے۔

اہم طور پر، لیکویڈیٹی کا ایک قابل اعتبار راستہ بھی ہوگا۔ سرمایہ کار ریگولیٹڈ سیکنڈری مارکیٹس کے ذریعے اس رگڑ کے بغیر عہدوں سے نکل سکتے ہیں جو روایتی رئیل اسٹیٹ لین دین کی وضاحت کرتا ہے۔

یہ نتیجہ آج بھی بڑی حد تک خواہش مند ہے۔ اگرچہ وسیع تر ٹوکنائزڈ اثاثہ مارکیٹ کے حصے تیزی سے تصفیہ اور بہتر لیکویڈیٹی حاصل کرنے لگے ہیں، رئیل اسٹیٹ سے متعلق مخصوص مثالیں محدود ہیں۔

ترقی کی ابتدائی نشانیاں

تاہم، ایسے اشارے مل رہے ہیں کہ بنیادی حالات بدلنا شروع ہو رہے ہیں۔

متحدہ عرب امارات جیسے خطوں میں، ریگولیٹرز ڈیجیٹل اثاثوں کے لیے واضح فریم ورک متعارف کروانا شروع کر رہے ہیں۔ کمپنیاں جیسے To