Почему токенизированная недвижимость до сих пор не пользуется успехом

В течение многих лет токенизация позиционировалась как прорыв, который модернизирует инвестиции в недвижимость.

Теоретически это обещало простое предложение. Дробное владение недвижимостью институционального уровня, доступной за считанные минуты, а не месяцы, с ликвидностью, которую традиционная недвижимость никогда не могла предложить. На практике это видение остается по большей части нереализованным.

Несмотря на годы развития, токенизированная недвижимость по-прежнему составляет гораздо менее 0,1% мирового рынка недвижимости стоимостью примерно 300 триллионов долларов. Даже более широкий сектор токенизированных реальных активов, насчитывающий примерно 31 миллиард долларов в сети, составляет лишь долю процента от этой суммы.

Разрыв между обещаниями и реальностью трудно игнорировать.

Сегодня получение доступа к элитной коммерческой недвижимости по-прежнему предполагает использование посредников, высокие минимальные суммы и длительные периоды владения. Идея беспрепятственной покупки и продажи токенизированных долей собственности еще не материализовалась в значительных масштабах.

Проблема никогда не заключалась в нехватке токенов. Это было отсутствие правовой, операционной и нормативной инфраструктуры, необходимой для того, чтобы эти токены функционировали как надежные финансовые инструменты.

Строительство с неправильной точки зрения

Одной из определяющих ошибок в ранних попытках токенизации было то, что все началось с технологии, а не с инвестора.

Соня Шоу, основатель и генеральный директор OneAsset, объясняет это тем, что отрасль подходит к проблеме задом наперед. «Они спросили, что мы можем включить в цепочку, прежде чем спрашивать, что на самом деле нужно инвестору в недвижимость, чтобы доверять активу».

Результатом стала волна предложений, которые напоминали сделки с недвижимостью, но не имели базовой структуры, необходимой для их поддержки. Право собственности часто было неясным, распределение доходов непоследовательным, а ликвидность в основном теоретической.

Вот почему, несмотря на годы экспериментов, институциональное внедрение остается ограниченным. Токенизацию часто рассматривают как особенность, а не как основу.

Инфраструктурный разрыв

По своей сути, токенизированной недвижимости не хватает набора базовых, но важных компонентов.

Юридически закрепленные права собственности. Соответствующие механизмы передачи. Профессиональное обслуживание и распределение урожая. Совместимость с существующими финансовыми системами.

Это не новые идеи. Это стандартные требования при традиционном инвестировании в недвижимость. Трудность заключается в их репликации в токенизированной среде.

«Для создания системы юридического владения, соответствующих механизмов передачи и регулируемых уровней обслуживания требуется время, опыт и реальное участие регулирующих органов», — объясняет Шоу.

Эта работа медленная и ресурсоемкая. Кроме того, он практически незаметен, что помогает объяснить, почему во многих ранних проектах ему уделялось приоритетное внимание. Как отмечает Шоу, большая часть сектора «оптимизирована с точки зрения скорости сбора средств, а не глубины инфраструктуры».

Без этих элементов токенизированная недвижимость может демонстрировать технические возможности, но не функционирует как надежный финансовый продукт. «Без них все остальное — театр», — добавляет она.

Что сдерживает институты

С точки зрения традиционных инвесторов, сомнения связаны не столько с концепцией, сколько с окружающей средой.

«Идея здравая», — говорит Кевин Кроутер, управляющий частным капиталом из ОАЭ. «Однако именно окружающая инфраструктура и регулирование усложняют процесс внедрения».

Для учреждений проблемой является ясность. Вопросы, касающиеся прав собственности, обеспечения принудительного исполнения и режима между юрисдикциями, во многих случаях остаются нерешенными. Без четких ответов распределение становится трудно обосновать.

Есть и практический аспект. Большинство институциональных и состоятельных инвесторов уже имеют доступ к недвижимости через устоявшиеся структуры.

«Они уже распределяют капитал через механизмы с четким управлением», — отмечает Кроутер. «Токенизация может обеспечить эффективность в определенных областях, но сейчас она добавляет больше сложности и отсутствия ясности».

Как будет выглядеть функциональная модель

Если бы недостающая инфраструктура существовала, опыт выглядел бы совершенно иначе.

Как описывает это Шоу, инвесторы смогут пройти соответствующий процесс регистрации, получить доступ к активам институционального уровня и распределить капитал за долю от традиционных минимумов. Доходы будут распределяться прозрачно и напрямую привязаны к доходу от аренды базовой недвижимости.

Крайне важно, что появится надежный путь к ликвидности. Инвесторы могли выходить из позиций через регулируемые вторичные рынки без трений, которые характерны для традиционных сделок с недвижимостью.

Сегодня этот результат остается во многом амбициозным. В то время как некоторые части более широкого рынка токенизированных активов начинают достигать более быстрого расчета и повышения ликвидности, примеры, связанные с недвижимостью, остаются ограниченными.

Ранние признаки прогресса

Однако есть признаки того, что основные условия начинают меняться.

В таких регионах, как ОАЭ, регуляторы начинают вводить более четкие рамки для цифровых активов. Такие компании, как To