总统颁布全面改革，限制机构投资者主导住宅房地产市场

特朗普总统于 2026 年 1 月 20 日签署了一项行政命令，针对的是一直在全国范围内购买单户住宅的大型机构投资者。该命令指示联邦机构停止通过涉及联邦保险、担保或证券化的计划支持这些大宗采购。

该命令的实际作用

该行政命令并没有完全禁止华尔街公司购买房屋。它所做的就是切断一条特定的管道：联邦政府对这些交易的支持。如果一个大型投资者想要购买数百套房屋并将这些资产打包成联邦担保的证券，或者使用联邦担保的融资来实现这一目标，那么这扇门现在已经关闭了。但如果同一家公司带着装满现金的公文包出现，该命令并不能阻止他们。

核心指令要求联邦机构阻止政府支持流向收购单户住宅的大型机构投资者。还指示各机构推广有利于个人买家的政策。

预计财政部将于 2026 年 2 月中旬进行审查，并提出立法建议。特朗普还敦促国会通过更广泛的住房立法，表明该行政命令只是第一步，而不是全面的解决方案。

“上周，我签署了一项行政命令，禁止华尔街和大型机构投资者购买美国所有的单户住宅。”

这就是特朗普公开表达的方式。该命令的实际文本比框架所暗示的要窄。

漏洞大到足以让一辆移动的卡车通过

有两项豁免立即引人注目。建租社区完全幸免。该命令对现有投资组合也没有任何影响。已经积累了数千套单户住宅的公司可以保留它们。没有强制剥离，没有强制抛售，也没有平仓的时间表。

由于该命令专门针对联邦政府支持的交易，因此不依赖政府支持的融资或证券化的投资者可以继续用私人资本购买房屋。

该命令确实要求对与机构购房相关的潜在反垄断问题进行审查。

为什么这比房地产更重要

2008 年金融危机后，大公司开始大举购买单户住宅，以大幅折扣收购止赎房产。自金融危机以来，大型机构投资者已积累了约50万套单户出租屋，对房地产市场产生了重大影响。亚特兰大、菲尼克斯和夏洛特等城市的整个社区的住房存量的很大一部分都被企业房东吸收了。

房地产投资信托和住房相关行业的投资者应密切关注二月中旬的财政部审查。如果财政部的审查导致立法建议实际上限制全现金购买或强制投资组合上限，那么这将代表机构资本流入实物资产的方式发生真正的结构性转变。在那之前，最大的参与者可能会调整其融资策略，更多地依赖私人资本并避开联邦政府支持的渠道。