Le président adopte une réforme radicale pour empêcher les investisseurs institutionnels de dominer le marché de l'immobilier résidentiel
Le président Trump a signé un décret le 20 janvier 2026 ciblant les grands investisseurs institutionnels qui achètent des maisons unifamiliales à travers le pays. L'ordonnance ordonne aux agences fédérales de cesser de soutenir ces achats groupés par le biais de programmes impliquant une assurance fédérale, des garanties ou une titrisation.
Ce que fait réellement la commande
Le décret n’interdit pas totalement aux entreprises de Wall Street d’acheter des maisons. Ce qu’il fait, c’est couper un pipeline spécifique : le soutien fédéral à ces transactions. Si un grand investisseur souhaitait acheter des centaines de maisons et regrouper ces actifs dans des titres garantis par le gouvernement fédéral, ou utiliser un financement assuré par le gouvernement fédéral pour ce faire, cette porte est désormais fermée. Mais si cette même entreprise se présente avec une mallette pleine d’argent liquide, l’ordre ne l’arrête pas.
Les directives fondamentales exigent que les agences fédérales empêchent que le soutien du gouvernement soit versé aux grands investisseurs institutionnels qui acquièrent des maisons unifamiliales. Les agences sont également chargées de promouvoir des politiques favorisant les acheteurs individuels.
Un examen du Trésor est attendu d’ici la mi-février 2026, suivi de recommandations législatives. Trump a également exhorté le Congrès à adopter une législation plus large sur le logement, signalant que le décret est conçu comme une première étape plutôt que comme une solution globale.
"La semaine dernière, j'ai signé un décret interdisant à Wall Street et aux grands investisseurs institutionnels d'acheter toutes les maisons unifamiliales en Amérique."
C’est ainsi que Trump l’a présenté publiquement. Le texte réel de l’ordonnance est plus étroit que le cadrage ne le laisse entendre.
Les failles sont suffisamment grandes pour permettre à un camion de déménagement de passer à travers
Deux exemptions ressortent immédiatement. Les communautés de construction pour louer sont entièrement épargnées. L’ordonnance ne fait rien non plus sur les portefeuilles existants. Les entreprises qui ont déjà accumulé des milliers de maisons unifamiliales peuvent les conserver. Il n’y a pas de cession forcée, pas de vente obligatoire, pas de calendrier pour dénouer les positions.
Étant donné que l’ordonnance cible spécifiquement les transactions soutenues par le gouvernement fédéral, les investisseurs qui ne dépendent pas du financement ou de la titrisation soutenus par le gouvernement peuvent continuer à acheter des maisons avec des capitaux privés.
L'ordonnance appelle à un examen des problèmes antitrust potentiels liés à l'achat de logements institutionnels.
Pourquoi c'est important au-delà de l'immobilier
Les grandes entreprises ont commencé à acheter de manière agressive des maisons unifamiliales après la crise financière de 2008, récupérant les propriétés saisies à des prix très réduits. Depuis la crise financière, les grands investisseurs institutionnels ont accumulé environ 500 000 maisons unifamiliales locatives, ce qui a eu un impact significatif sur le marché immobilier. Des quartiers entiers de villes comme Atlanta, Phoenix et Charlotte ont vu une partie importante de leur parc immobilier absorbée par des propriétaires d’entreprises.
Les investisseurs dans les fonds de placement immobilier et les secteurs adjacents au logement devraient suivre de près l’examen du Trésor de la mi-février. Si l’examen du Trésor aboutissait à des recommandations législatives qui restreignent réellement les achats en espèces ou imposent des plafonds de portefeuille, cela représenterait un véritable changement structurel dans la manière dont les capitaux institutionnels se transforment en actifs réels. D’ici là, les plus grands acteurs ajusteront probablement leurs stratégies de financement, en s’appuyant davantage sur les capitaux privés et en évitant les canaux soutenus par le gouvernement fédéral.